Budowa garażu blisko ogrodzenia może pozwolić znacznie lepiej wykorzystać niewielką działkę. Nie zawsze jednak można po prostu przesunąć budynek do samej granicy z sąsiadem. Znaczenie mają między innymi wymiary garażu, obecność okien i drzwi, rodzaj zabudowy, szerokość działki oraz ustalenia miejscowego planu. Trzeba też pamiętać, że zasady dotyczące lokalizacji budynku są czymś innym niż procedura uzyskania pozwolenia lub dokonania zgłoszenia.
Ile metrów od granicy działki powinien stać garaż?
Podstawowe zasady przewidują dwie najczęściej spotykane odległości. Budynek zwrócony w stronę granicy ścianą z oknami lub drzwiami powinien znajdować się co najmniej 4 m od niej. Jeśli w ścianie zwróconej do granicy nie ma okien ani drzwi, podstawowa odległość wynosi 3 m.
To właśnie od tych wartości najlepiej zacząć planowanie garażu. Nie oznacza to jednak, że odległość 3 m jest zawsze najmniejszą dopuszczalną wartością. Przepisy przewidują kilka sytuacji, w których garaż może znaleźć się znacznie bliżej sąsiedniej nieruchomości, a nawet dokładnie przy granicy.
Przy mierzeniu trzeba odnosić się do prawidłowo ustalonej granicy działki budowlanej, a nie automatycznie do przebiegu istniejącego płotu. Ogrodzenie może bowiem nie pokrywać się idealnie z granicą wynikającą z dokumentacji geodezyjnej.
Czy garaż można postawić bezpośrednio przy granicy działki?
W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej istnieje szczególnie istotne ułatwienie. Garaż o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m może zostać usytuowany bezpośrednio przy granicy działki albo w odległości nie mniejszej niż 1,5 m. Ściana znajdująca się od strony granicy musi być jednak pozbawiona okien i drzwi.
To rozwiązanie jest często wykorzystywane na wąskich posesjach, gdzie pozostawienie standardowych 3 m uniemożliwiłoby racjonalne ustawienie budynku. Trzeba jednak zwrócić uwagę na oba ograniczenia wymiarowe. Garaż mający przykładowo 7 m długości nie spełnia już tego szczególnego warunku tylko dlatego, że jest niski.
Możliwość postawienia obiektu przy granicy nie oznacza również, że pozostałe wymagania przestają obowiązywać. Projekt nadal musi odpowiadać między innymi przepisom przeciwpożarowym oraz ustaleniom dotyczącym zagospodarowania konkretnego terenu.
Kiedy garaż może stać 1,5 m od sąsiada?
Jedna z możliwości wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli plan dopuszcza takie rozwiązanie, budynek ze ścianą bez okien i drzwi może zostać ustawiony 1,5 m od granicy albo bezpośrednio przy niej.
Osobne ułatwienia dotyczą zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej. Wspomniany niewielki garaż o długości do 6,5 m i wysokości do 3 m może zostać ustawiony przy granicy lub minimum 1,5 m od niej, jeśli spełnia wymagania dotyczące ściany bez otworów.
Przepisy dopuszczają ponadto w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej określone odstępstwa na działkach o szerokości 16 m lub mniejszej. Dlatego właściciel bardzo wąskiej posesji może mieć większe możliwości niż wynikałoby to z samej ogólnej zasady 3 i 4 m.
Miejscowy plan może mieć duże znaczenie
Przed zakupem gotowego garażu albo zamówieniem projektu warto sprawdzić MPZP obowiązujący dla nieruchomości. Dokument może określać nie tylko sposób sytuowania zabudowy, lecz także jej wysokość, geometrię dachu, powierzchnię zabudowy czy linie zabudowy.
To szczególnie ważne, gdy właściciel chce skorzystać z możliwości ustawienia obiektu 1,5 m od granicy lub bezpośrednio na niej na podstawie ustaleń planu. Sam fakt, że podobny garaż stoi na sąsiedniej posesji, nie daje jeszcze pewności, że identyczne rozwiązanie będzie dopuszczalne na naszej działce.
Jeżeli miejscowy plan nie obowiązuje, przy przedsięwzięciach tego wymagających znaczenie może mieć decyzja o warunkach zabudowy. Zawsze trzeba jednak równocześnie przestrzegać warunków technicznych oraz innych regulacji dotyczących konkretnego obiektu.
Garaż może przylegać do budynku sąsiada
Przepisy przewidują również sytuację, w której budynek może zostać ustawiony bezpośrednio przy granicy, jeżeli jego ściana będzie przylegała do ściany budynku już istniejącego na sąsiedniej działce. W takim przypadku trzeba spełnić wymagania odnoszące się między innymi do wysokości obiektów oraz ustaleń planistycznych.
Takie rozwiązania występują na przykład w zwartej zabudowie, gdzie budynki na kolejnych parcelach tworzą jeden ciąg. Nie należy jednak samodzielnie zakładać, że wystarczy doprowadzić ścianę garażu do ściany sąsiada.
Projektant powinien ocenić także rozwiązania konstrukcyjne i przeciwpożarowe. Szczególnie ważne jest to w przypadku budynków wykonanych z materiałów o różnych właściwościach pożarowych.
Czy w ścianie garażu przy granicy może być okno?
Przy sytuowaniu garażu bardzo blisko sąsiedniej nieruchomości możliwość wykonania otworów jest mocno ograniczona. Jeżeli korzystamy z rozwiązań pozwalających ustawić budynek 1,5 m od granicy albo bezpośrednio przy niej, ściana skierowana w tę stronę powinna być bez okien i drzwi.
Przy standardowym ustawieniu ściany z oknem lub drzwiami obowiązuje zasadniczo odległość 4 m. W szczególnej sytuacji ściana ustawiona nierównolegle do granicy może znaleźć się bliżej, ale nadal trzeba zachować wymagane odległości dla samych otworów.
Rozwiązanie to ma znaczenie głównie przy budynkach ustawionych pod kątem względem granicy. W typowym prostokątnym garażu stojącym równolegle do ogrodzenia najczęściej stosuje się prostsze zasady 3 m dla ściany bez otworów i 4 m dla ściany z oknami lub drzwiami.
Trzeba pamiętać również o okapie i oknach dachowych
Sama ściana nie jest jedynym elementem, który należy uwzględnić podczas projektowania. Przepisy określają także minimalne odległości niektórych części budynku wystających w kierunku granicy.
Okap lub gzyms zwrócony w stronę granicy powinien znajdować się co najmniej 1,5 m od niej. Podobne zasady dotyczą niektórych innych elementów, takich jak daszki, balkony, tarasy, schody zewnętrzne, rampy czy pochylnie. Z kolei okno umieszczone w połaci dachowej zwróconej w stronę granicy wymaga większego odsunięcia.
Ma to znaczenie szczególnie przy garażu ustawianym 1,5 m od sąsiada. Źle dobrany szeroki okap może sprawić, że sam układ budynku nie będzie odpowiadał wymaganym odległościom.
Odległość od granicy to nie wszystko
Przy projektowaniu trzeba sprawdzić także odległość od budynków znajdujących się na sąsiedniej nieruchomości. Warunki techniczne zawierają wymagania przeciwpożarowe, które w określonych sytuacjach mogą mieć większe znaczenie niż sama możliwość postawienia ściany garażu przy granicy.
Dużo zależy między innymi od rodzaju i przeznaczenia budynków, konstrukcji ścian oraz ich odporności ogniowej. Z tego względu działka, na której teoretycznie można skorzystać z wyjątku pozwalającego na budowę przy granicy, może wymagać dodatkowej analizy, dlatego przy nietypowej zabudowie nie warto opierać całej inwestycji wyłącznie na zasadzie mówiącej o 1,5 m lub możliwości budowy na granicy. Projekt powinien uwzględniać cały układ sąsiednich obiektów.
Czy potrzebna jest zgoda sąsiada?
Przepisy nie działają w ten sposób, że właściciel sąsiedniej działki może po prostu wyrazić zgodę na dowolne zmniejszenie wymaganej odległości. Pisemne oświadczenie sąsiada nie zastępuje warunków technicznych ani ustaleń miejscowego planu.
Jeżeli przepisy pozwalają na budowę przy granicy, zgoda sąsiada sama w sobie nie jest podstawą takiego usytuowania. Analogicznie, jeżeli przepisy takiego rozwiązania nie dopuszczają, prywatne porozumienie pomiędzy właścicielami parceli nie legalizuje niezgodnego położenia budynku.
Trzeba też pamiętać, że usytuowanie obiektu przy granicy może wpływać na obszar oddziaływania inwestycji. W zależności od procedury i konkretnego projektu może to mieć znaczenie dla sytuacji właściciela sąsiedniej nieruchomości.
Czy garaż do 35 m² wymaga pozwolenia na budowę?
Wolno stojący, parterowy garaż o powierzchni zabudowy do 35 m² może w określonych przypadkach zostać zrealizowany na zgłoszenie. Trzeba przy tym spełnić wymagania dotyczące liczby takich obiektów w stosunku do powierzchni działki.
Zwolnienie z pozwolenia na budowę nie jest jednak zwolnieniem z zasad dotyczących usytuowania. Garaż realizowany na zgłoszenie nadal musi respektować wymagane odległości od granicy, przepisy przeciwpożarowe, miejscowy plan oraz pozostałe regulacje.
To jeden z częstszych błędów podczas planowania niewielkich garaży. Inwestor widzi informację, że obiekt można wykonać na zgłoszenie, i zakłada, że może ustawić go w dowolnym miejscu posesji. Są to jednak dwie odrębne kwestie.
Czy garaż blaszany podlega tym samym zasadom?
Samo wykonanie ścian z blachy nie powoduje automatycznie, że obiekt można ustawić bez ograniczeń. O tym, jakie przepisy znajdą zastosowanie, decydują jego cechy i kwalifikacja jako określonego obiektu budowlanego, a nie potoczna nazwa blaszak.
Jeżeli konstrukcja jest garażem w rozumieniu przepisów, trzeba uwzględnić zasady odnoszące się do garaży. Nie można zatem zakładać, że lekka konstrukcja postawiona na kostce brukowej zawsze znajduje się poza regulacjami budowlanymi.
Przed zakupem gotowego modelu dobrze sprawdzić jego dokładną długość, wysokość i powierzchnię zabudowy. Kilkadziesiąt centymetrów różnicy może przesądzić o tym, czy da się skorzystać ze szczególnego rozwiązania przewidzianego dla garażu o długości maksymalnie 6,5 m i wysokości do 3 m.
Co sprawdzić przed wyznaczeniem miejsca na garaż?
Najpierw warto ustalić rzeczywisty przebieg granicy działki i sprawdzić miejscowy plan. Następnie trzeba określić dokładne wymiary planowanego garażu, sposób ustawienia ścian oraz położenie okien, drzwi, okapu i ewentualnych okien dachowych.
Kolejnym etapem powinno być sprawdzenie zabudowy sąsiedniej nieruchomości oraz wymagań przeciwpożarowych. Dopiero wtedy można rozsądnie ocenić, czy właściwe będzie standardowe ustawienie 3 lub 4 m od granicy, zbliżenie do 1,5 m, czy też budowa dokładnie na granicy.
W przypadku małego garażu w zabudowie jednorodzinnej możliwości są dość szerokie, zwłaszcza gdy obiekt nie przekracza 6,5 m długości i 3 m wysokości. Nie warto jednak rozpoczynać prac na podstawie samego pomiaru od płotu. Sprawdzenie dokumentów i warunków zabudowy może uchronić przed problemem z obiektem ustawionym w niedozwolonym miejscu.
Źródło: www.warsztatogrodnika.pl
